【审理法院】

宁波市江东区人民法院

【委托代理人】

胡昊，浙江裕丰(宁波)律师事务所 专职律师

【案情简介】：

甲与乙于2009年7月签订《经济适用房买卖合同》，约定乙将自己名下一套经济适用房出卖给甲，并由甲方继续归还银行贷款，合同签订后甲方遂立即对房屋进行装修，并搬入居住，因该房屋有银行贷款抵押加上国家对经济适用房的上市限制，导致该房屋一直登记在乙方名下，直至2014年9月，甲方已经还清银行所有贷款，并且该房屋也已经满5年，按照国家规定可以上市交易，房屋已经可以过户至甲方名下，但此时，甲方去过户时得知该房屋因乙与丙存在债务纠纷，被法院于2014年3月份查封，导致房屋未能过户，2015年3月份，丙又向法院申请强制执行，无奈之下，甲遂向法院起诉，请求停止对该房屋的执行。

【承办过程】

一、确定起诉方案。

律师的作用是维护当事人的利益，帮助当事人解决法律问题，让当事人达到自己的所期望的目的。本案中甲的目的就是希望将房屋过户至自己名下，接受委托后，经初步分析，完成甲的目的，有两种方案，一是直接以房屋买卖合同纠纷起诉乙，要求其履行合同约定将房屋过户至乙名下，但此时，该房屋已经被查封，即使胜诉，又需向执行法院申请执行异议，解除查封后才能拿着判决去过户。二是直接向执行法院申请执行异议，解除查封后直接联系乙完成过户，但执行异议申请驳回的可能性很大，下一步就需要提起执行异议之诉。最终经过向当事人分析两种方案的利弊，以及与乙沟通，确定采用第二种方案，直接向执行法院即宁波市江东区人民法院申请执行异议，随后进行执行异议之诉。

二，分析本案争议焦点。

本案确定为执行异议之诉，但该房屋又的确登记在被执行人名下，因此，本案主要的争议点就是第三人能否对登记在被执行人名下的不动产提出异议。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，第三人若要排除执行，必须满足以下几个条件，签订有效的买卖合同，合法占有该不动产，支付全部价款，非第三人原因未能过户。结合本案，甲已经实际占有不动产，价款已经付清，未能过户是由于国家政策以及房屋有抵押贷款。因此，细化分析本案的争议焦点就是甲与乙签订的《经济适用房买卖合同》是否有效，因为国家对经济适用房的上市交易是有限制的。

因此，要想取得本案的胜诉首要解决的问题就是《经济适用房买卖合同》是有效的。首先，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的，《合同法司法解释二》第十四条又规定，“强制性规定”是指效力性强制性规定，本案中关于经济适用房5年内不能上市交易的规定是来自于建设部等七部门联合颁发的《经济适用住房管理办法》，其效力级别属于部门规章，违反此规章，不能否定合同的效力，并且，从本案实际出发，《经济适用房买卖合同》系甲乙双方的真实意思表示，并且能够实际履行，因此合同是真实有效的。

三，争分夺秒，落实方案。

确定方案之后，准备材料，向法院提出执行异议申请，正如前期预测，异议申请被驳回，无奈进行执行异议之诉。在庭审过程中，对方律师果然以合同无效作为抗辩理由，一切都在预料当中，我们亦向法院阐述了自己的观点，最终法院被法院采纳。

【裁判结果】

最终法院判决停止对涉案房屋的执行措施。房屋被解封后，当事人也立即办理了过户手续。